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房客租約到期不搬走怎麼辦？我還要繼續收他房租嗎？
文/邱竑錡律師
案例：王先生在台北有許多房產進行出租，其中一間房子的房客小明在租約到期後，王先生想請小明搬走，但小明覺得此處交通便利，環境舒適，故不願意搬走，並且仍然要匯租金給房東，請問王先生該怎麼辦？
上面的案例是律師執業過程中碰到的真實案例，很多時候房東在趕不走房客時都會想說那不然就繼續加減收租金，看房客什麼時候自己會要搬走，但實務上律師會建議如果沒有要續租給房客，就不要再跟房客繼續收租金了，如果房客自己匯款了也要馬上將租金匯還給房客，以免之後跟房客糾纏更久。
因為民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」這個條文的意思就是指如果房東在租約滿了之後還繼續收房客租金，那麼這個租賃契約就會變成不定期限的租約，而一旦租賃契約變成不定期限的租約，這時房東就會更難請房客搬走了，因為土地法第100條規定：
「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」
因為一般租賃契約最容易讓房客搬走的理由就是1.房客違反租賃契約（如：租約到期卻不搬走）2.欠繳房租。如果變成不定期租約以後，租約到期的理由就沒辦法使用，接下來只能用收回自住或者上面的其他事由才有機會請房客搬走，但在實務上其他事由都比較難成立。
以下就簡單將租約到期房客不搬走，該怎麼做進行說明：
- 在房客租約到期後就不要跟他收租金了，如果房客匯款記得一定要退還給他。
- 發存證信函或者律師函催告房客因租約到期故需馬上搬離，並且房東也沒有要續租的意思，請房客不要再匯款至房東帳戶。
- 如果房客收到函之後乖乖搬走，他多住的租金再依比例從押金扣。
- 如果收到函之後房客還是不搬離，但最後手段就是對法院提起訴訟，並請求房客多住期間的租金。
其實在租賃房屋市場上，房東很多時候會遇到請神容易送神難的情況，在出租房屋以前最好要諮詢專業律師對於租賃契約的意見，以及謹守租約到期時，要續租就跟房客重簽契約，不續租就不要收房客租金，並趕緊催告房客，若有任何問題也趕緊尋求專業律師的意見，才能保障自己的權益。
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