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長輩過世後，土地、建物沒辦理繼承被罰款？還會被拍賣？
文/楊富勝律師
案例：
大朱、小朱二人為兄弟，平日素有不合，在爸爸老朱多年前過世後，老朱遺產包含在臺北的房屋土地1棟、桃園的房屋土地1棟、苗栗的土地，大朱、小朱二人遲遲無法達成共識，也都不願意出面辦理繼承登記，各自使用其中1棟房屋。然而，小朱忽然在今年收到通知，表示現在居住的老朱遺產（桃園房屋土地），要被國有財產局公開標售，覺得甚感不解，為何國家可以拍賣他們的祖產呢？
說明：
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土地法第73條 土地權利變更登記，應由權利人及義務人會同聲請之。其無義務人者，由權利人聲請之。其係繼承登記者，得由任何繼承人為全體繼承人聲請之。但其聲請，不影響他繼承人拋棄繼承或限定繼承之權利。 前項聲請，應於土地權利變更後一個月內為之。其係繼承登記者，得自繼承開始之日起，六個月內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。 |
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任一繼承人都可以就被繼承人遺產中之不動產辦理繼承登記為公同共有
我國民眾由於傳統分家產概念，認為一定要全體繼承人同意，才能辦理後續繼承事宜，包括遺產中土地、建物等不動產的移轉登記，但是依據土地法第73條第1項，任何一個繼承人都可以單獨為全體繼承人聲請辦理繼承登記，只是要辦理成「公同共有」，不需要得到其他繼承人同意或授權，只是無法辦理成「分割登記」，除非經過全體繼承人協議分割或起訴請求分割。
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沒有辦理繼承登記會遭到地政機關罰鍰
所以，依據土地法第73條第2項，如果沒有在繼承開始後6個月內辦理繼承登記，會遭罰鍰（登記費用一倍，最高不超過二十倍）。
- 實際上，律師或地政士都會建議繼承人在無法達成遺產分割共識前，先辦理繼承登記為公同共有，避免產生後續罰鍰爭議。但亦有碰到不知情的繼承人，在其他繼承人就遺產中之不動產辦理繼承登記為公同共有後，誤以為沒有經過其同意就辦理繼承登記，就是遭去辦理的繼承人偽造印章或簽名的謬誤，而對辦理的繼承人提告刑事偽造文書，然而此顯然誤會法令，檢察官通常也是予以不起訴處分。
- 因此，案例中大朱、小朱二人雖然無法溝通，然而任何一人都還是可以就老朱的遺產（臺北的房屋土地1棟、桃園的房屋土地1棟、苗栗的土地）辦理繼承登記成「公同共有」，並不需要檢附其他繼承人的同意書。
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土地法第73-1條第1項、第2項 土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記，並以書面通知繼承人；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。 前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。 |
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超過15年列冊管理期間，遺產中之不動產會被國有財產局公開標售
由於罰鍰最高只能罰鍰到20倍，然而有些民眾認為繳清罰鍰就沒有問題，依然不去辦理繼承登記，這樣會使地政機關管理產生困難（土地所有權人都已經過世），所以如果超過1年沒有辦理繼承登記，地政機關會公告繼承人要在3個月內登記，否則就會「列冊管理」。列冊管理超過15年後，國有財產局可以公開標售不動產，如果繼承仍然占有使用繼承不動產，就不能繼續占有使用。也就是說，國家會拍賣你居住的祖厝，並會再拍賣掉後請你搬離祖厝，將房屋交給得標人。
- 不過，國有財產局標售前會先公告至少30日，所以任一繼承人都還是可以依據該價格優先購買，避免祖厝落入外人名下。無論是由外人標售或任一繼承人標售，標售價款都會在國庫裡面，由繼承人依據法定應繼分去領取。
- 因此，本件大朱、小朱二人，應該是已經被國家罰鍰過仍然沒有就老朱遺產中的不動產辦理繼承登記為公同共有，或協議分割。所以老朱遺產中的不動產被地政機關列冊管理超過15年後，小朱才會收到國有財產署要公開標售的通知，此時小朱如果要保留居住的祖厝，可以行使優先購買權，如果沒有錢行使優先購買被第三人標走，小朱就僅能去國庫提領屬於他應繼分的標售價款。
- 我國民眾對於上開法規往往並不瞭解，認為如果繼承人兄弟姊妹有爭議，就不能辦理繼承登記，或是認為祖厝跟土地是永遠存在的，沒有辦理繼承登記也沒關係，導致我國未辦繼承登記列冊管理不動產數量非常多，以台南市為例，111年7月未辦繼承登記列冊管理之土地10萬9,688筆、建物3,763棟，民眾如果不瞭解或不正視此一觀念，往往會在祖厝遭拍賣時，才予以申訴，然而都為時已晚，建議如有繼承土地、建物不動產相關問題，仍應諮詢專業律師意見。
未辦繼承登記 列冊管理 遺產公同共有 遺產分割 沒有辦理繼承